Если кому пригодится (ну, например, решите помочь с консультацией у юриста по налоговому праву), выкладываю плод 3-х дневного труда, который мы подготовили совместно с Сергеем и отправили в
Департамент экономической политики и развития города Москвы. Вопросы могут быть где-то банальными, но не спросить было нельзя (хотя изначально их было в несколько раз больше. Пришлось что-то ужать).
Здравствуйте!
Меня зовут Алексей. Я представляю инициативную группу участников долевого строительства многофункционального комплекса «Фили Град». Поскольку таких многофункциональных комплексов сейчас строится достаточно много, то ответы на данные вопросы будут ждать почти все участники долевого строительства апартаментов в Москве (для обсуждения нам пришлось объединиться).
Я звонил на горячую линию с Решетниковым Максимом Геннадьевичем по вопросу прояснения налоговой ставки для апартаментов:
http://www.rg.ru/2014/11/26/nalog.htmlМой вопрос самый первый в данном видео.
(Вопрос: Добрый день, хочу проконсультироваться по поводу апартаментов. В новом законе они не выделены как отдельный вид недвижимости, поэтому подходят сразу к двум категориям - офисам и прочим объектам. Если предположить, что апартаменты находятся в составе многофункционального офисного и торгового центра, то формально налоговая ставка на них 2%, а если объект налогообложения гостиничного типа, расположенный к тому же в жилом комплексе, то налоговая ставка может быть в размере 0,5%. Так как же все-таки апартаменты будут облагаться налогом?
Максим Решетников: Апартаменты - нежилой объект и базовая ставка налога для них - 0,5%. Но если они находятся в составе торгово-офисной недвижимости - в Москве 1800 зданий в этом году отнесены к ней, то налог на них будет 2%.
Вопрос: Я участник долевого строительства в "Сити-граде", который возводит как торгово-офисные помещения, так и апартаменты для жилья. Наш комплекс будет вводиться одновременно с торгово-офисными площадями и с жильем, которое имеется там в виде отдельного здания. Хотим понять, какая нас ожидает налоговая ставка?
Максим Решетников: Я сразу напомню: апартаменты - это объект нежилого фонда и они изначально предназначены не для жилья. Поскольку там люди не живут постоянно, то при их строительстве не предъявляются требования к обеспеченности их социальной инфраструктурой: детсадами, школой, поликлиникой и т.д. Да, есть практика, что застройщики продают их под видом жилья, но к закону это не имеет никакого отношения.Мой совет: обособьте апартаменты, если это возможно. Тогда к ним можно будет применить ставку 0,5, а к остальной части - 2%. Напишите к нам в департамент запрос, мы поможем разобраться в ситуации.)Максим Геннадьевич попросил написать запрос через данную форму для того, чтобы более подробно разобраться в данной ситуации.
Я сначала по пунктам опишу сам комплекс (для общего понимания), после чего задам ряд вопросов, которые будут касаться налоговой ставки на такой объект недвижимости как апартаменты.
• Объект: Многофункциональный комплекс по адресу: г.Москва, ЗАО, район Филёвский парк, Береговой проезд, вл.5
• Наименование: МФК «Фили-Град»
• Застройщик: МР Групп (ЗАО «Фили-Девелопмент»)
• Разрешение на строительство: в приложении
• Земельный участок: в собственности
Кадастровый номер участка: 77:07:0002003:1005
Разрешенное использование:
По классификатору (код): 142002140000
По документу: участки размещения административно-деловых объектов: объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями (1.2.7); участки размещения торгово-бытовых объектов: объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания (1.2.6); объекты размещения учреждений дошкольного воспитания (1.2.17); участки размещения жилищно-коммунальных объектов: объекты размещения помещений и технических устройств многоэтажных и подземных гаражей, стоянок (1.2.3)
(скриншот нового ГПЗУ с разрешенным использованием для строительства жилого дома в приложении).
• На данном участке возводятся 2 обособленные очереди (на каждую очередь свое разрешение и своя проектная документация):
-----------------------------------------------------------------------------------
2-я очередь:
Представляет собой многофункциональный комплекс из 7 корпусов, объединенных стилобатной частью с торговым центром и 3-х уровневым паркингом. Он состоит из большого количества офисов, торговых помещений и небольшого количества апартаментов.
-----------------------------------------------------------------------------------
1-я очередь (здесь находятся наши апартаменты):
• Представляет собой многофункциональный комплекс, который состоит из 4-х корпусов, образующих один общий двор c единым подземным пространством.
• Его характеристики:
Корпус 1 (1А,1Б) – квартиры и апартаменты.
Корпус 2 (2А,2Б,2В) – апартаменты.
Корпус 3 (полностью жилой дом) – квартиры.
Корпус 4 – детский сад.
------
Общая площадь объекта (включая места общего пользования и прочие помещения) - 186 696 кв. м.
Апартаменты – 61 295 кв. м. (1042 шт.)
Квартиры – 32 790 кв. м. (572 шт.)
Детский сад – 946 кв. м.
Нежилые (коммерческие) помещения (на первых этажах) – 6 752 кв. м.
Подземная парковка –17 883 кв. м. (983 м/мест) (на всей площади участка 1-й очереди и объединяет все корпуса).
* нет данных по подсобным помещениям, мест общего пользования и прочих помещений.
-----------------------------------------------------------------------------------
• Все корпуса объединяет единая стилобатная часть, под которой находится подземная 2-х уровневая парковка на 983 машиномест.
• На первых этажах расположены торговые (коммерческие) помещения.
• В проектной декларации и в договоре долевого участия апартамент описывается как: «нежилое помещение гостиничного типа».
• Возможное описание назначения в кадастровом паспорте после сдачи комплекса будет с «гостиничной функцией» (пока точных данных нет).
-----------------------------------------------------------------------------------
Опираясь на исходный вопрос, заданный Максиму Геннадьевичу, хотелось бы боле подробно разобраться в новых правках к Налоговому Кодексу.
1). Основной вопрос (который помогут раскрыть уточняющие ниже вопросы): какая налоговая ставка на апартаменты нас может ожидать в данном Многофункциональном комплексе? И по каким причинам?
2). Правильно ли я понимаю, что апартамент, как нежилое помещение, может облагаться налогом как 0,5%, так и 2%, в зависимости от того, в составе какого здания оно находится? По какой причине существует такая разница, ведь помещения и в одном и в другом случае имеют одинаковое фактическое применение (использование)?
3). По каким критериям данный комплекс, согласно приведенным характеристикам (или его отдельный корпус или отдельные нежилые помещения) могут быть помещены в перечень 2% налога, согласно п.2.2 Статьи 406 НК и Статьи 378.2 НК?
4). Проясните, пожалуйста, как работает Статья 378.2 НК на примере нашего многофункционального комплекса, а именно:
А) п.3.1 378.2 НК (вкл. п.4.1):
Административно-деловым центром будет признано отдельно стоящее нежилое здание, которое расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.
А.1) Достаточно ли этого формального признака (ВРИ земельного участка) для включения нашего комплекса в перечень 2% налоговой ставки, даже если одним из множества ВРИ является: «объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания»? (в нашем случае, как описано выше в характеристиках, земельный участок на котором располагается комплекс имеет несколько назначений: под офисы, торгово-бытовые объекты и под гостиницы).
А.2) Является ли согласно этой статье «отдельно стоящим нежилым зданием» Корпус «2», который входит в состав единого многофункционального комплекса? По каким причинам он таковым не является или по каким причинам он может таковым стать (например, отделение, обособление. если вообще такое возможно).
А.3) Может ли наш комплекс (отдельный корпус или апартамент) попасть в перечень 2% налоговой ставки только из-за одного назначения земельного участка, даже если процентное соотношение торгово-офисных помещений не превысит 20% (о чем говорит следующий пункт статьи)?
Б) п.3.2 Статьи 378.2 (вкл. П.4.2):
Здание признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки);
Б.1) Можно ли сказать, что подземная парковка на 983 м/мест в нашем комплексе согласно данному пункту является сопутствующей офисной инфраструктурой? Ведь она расположена не в конкретном жилом доме, а в составе многофункционального комплекса с различным назначением помещений, включая как торгово-офисное размещение, так и жилое. И этот комплекс в свою очередь расположен на земельном участке с различным ВРИ (указано выше в характеристиках)? (владельцы парковок будут физические лица, проживающие в МФК)
Б.2) Может ли наш комплекс (отдельный корпус или апартамент) попасть в перечень 2% налоговой ставки из-за превышения 20% совокупной площади данной парковки и торговых площадей (данные приведены в самом начале) по отношению к общей площади апартаментов и квартир (или, поправьте, к общей площади всего здания)?
5). Как влияет на размер налоговой ставки отсутствие или наличие «гостиничной функции» в описании кадастрового паспорта данного комплекса (или здания), и каким образом?
6). Может ли данный многофункциональный комплекс быть в будущем разделен (налоговым органом, органом власти и пр., т.е. самостоятельно) по корпусам с применением дифференцированных налоговых ставок. (например, корпус 2 (с апартаментами) попадет в перечень 2% налога, а корпус 3 (с квартирами) – будет облагаться 0,1%)?
7). В ответе на вопрос в горячей линии Максим Решетников дал совет об отделении\обособлении корпуса с апартаментами от всего комплекса.
а) Что для этого необходимо с юридической точки зрения?
б) Можно ли это сделать (или подготовить почву) до сдачи домов в эксплуатацию, т.е. застройщиком?
в) Влияет ли стилобатная часть с парковкой на данное обособление? И как в таком случае будет произведено разделение этой площади?
г) Если собственность на парковку будет долевая (т.е. у каждого на руках будет не свидетельство на конкретное место, а доля), то как будет происходить это разделение?
д) Можно ли это сделать без межевания участка?
е) Какой будет статус здания?
8). Может ли применяться к апартаментам налоговая ставка в размере 2%, если ни в кадастровом паспорте самого комплекса (или дома) ни в кадастровом паспорте самого объекта не будет прописана «гостиничная функция». Т.е. апартаменты будут иметь статус простого нежилого помещения.
9). Влияет ли 2-я очередь с преимущественным количеством офисов на размер налоговой ставки 1-й очереди? При каких обстоятельствах это возможно (например, физическая или технологическая связка под землей с помощью проезда в паркинге. Т.е. 2 очереди могут быть соединены проездом под землей)?
10). Проясните, пожалуйста, может ли данный многофункциональный комплекс являться «единым недвижимым комплексом, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом)» на основании п.2.1 Статьи 406 НК, на который может распространяться налоговая ставка в размере 0,1%? Является ли стилобатная часть той самой физической и технической неразрывной связью, согласно описанию «Единого недвижимого комплекса» Статьи 133.1 ГК? Или основным критерием является наличие одного свидетельства о собственности на весь комплекс?
11). Ведется ли работа по внесению уточняющих правок в законодательство, включая Налоговый Кодекс относительно юридического статуса апартаментов, чтобы исключить двойную трактовку этого формата?
12). 29 октября Марат Хуснуллин заявил, что: "апартаменты должны облагаться налогом на недвижимость также как и жилье, а не коммерческая недвижимость". "Что касается налога на апартаменты, надо это решение пересматривать".
Планируется ли в будущем уточнить налоговую ставку для апартаментов? Например, приблизить к сопоставимому проценту с квартирами? (ведь заявляется, что ставка 2% для физических лиц является налогом на роскошь и должна затронуть только 0,005% собственников - хотя наши апартаменты изначально такими не являются, и возникает момент социальной несправедливости).
13). Почему в список "торгово-офисной недвижимости" изначально формируемый для Юридических лиц, в целях налогообложения по кадастровой стоимости в 2%, будет применяться, в том числе, и к Физическим лицам, которые имеют небольшие апартаменты в составе данных зданий? Будут ли введены отдельные правила формирования данного списка для физических лиц? (ведь ставка 2% к "торгово-офисной недвижимости" применяется только потому, что она имеет максимальную прибыльность по сравнению с производственными предприятиями, а в случае проживания в апартаменте - он не приносит никакой доход).
to be continued
Депутаты Мосгордумы одобрили изменения в закон о налоге на имущество юридических лиц
Кроме того 5 - с которым из 4х вопросов в связи предприняты действия? 
)