Самостоятельный перевод апартаментов в жилье

[Dimetr]

Сегодня был на обьекте,менеджер сказал что во 2 очереди действительно 7 корпус будет жилым,и так же сказал что вероятно все апартаменты переведут в квартиры

А когда станет точно известно не сказал?

[vel]

Только после госкомиссии,в обоих очередях(по документам),на словах не ясно когда

[Ser]

тему разделил, здесь немного о другом, а о магазинах давайте продолжим здесь: viewtopic.php?f=6&t=510

[Ser]

maxed,
спасибо за выложенную инфу! предложение очень заманчивое, но в моем случае вопрос в том, насколько специалисты по инсоляции могут подвести под нормы апартамент с окнами исключительно на Береговой проезд (2А), то есть на СЗ. если шансы есть, то с удовольствием поучаствую в пилоте или позже.

Интересует вопрос - если я по WEB камере вижу что сейчас прямое солнце светит 4 часа в сутки в окна по большей стене апартамента то можно без расчетов точно сказать что выполняются нормы инсоляции? этаж не очень высокий.

[Rada]

Требования к инсоляции и порядок ее расчета см. в Положении о признании помещения жилым..., утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01.

Из Положения:
21. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.

Из СанПиН:
2. Общие требования к инсоляции
2.4. Нормативная продолжительность инсоляции устанавливается на определенные календарные периоды с учетом географической широты местности:
- северная зона (севернее 58 град. с.ш.) - с 22 апреля по 22 августа;
- центральная зона (58 град. с.ш. - 48 град. с.ш.) - с 22 марта по 22 сентября;
- южная зона (южнее 48 град. с.ш.) - с 22 февраля по 22 октября.
2.5. Нормируемая продолжительность непрерывной инсоляции для помещений жилых и общественных зданий устанавливается дифференцированно в зависимости от типа квартир, функционального назначения помещений, планировочных зон города, географической широты:
- для северной зоны (севернее 58 град. с.ш.) - не менее 2,5 часов в день с 22 апреля по 22 августа;
- для центральной зоны (58 град. с.ш. - 48 град. с.ш.) - не менее 2 часов в день с 22 марта по 22 сентября;
- для южной зоны (южнее 48 град. с.ш.) - не менее 1,5 часов в день с 22 февраля по 22 октября.

3. Требования к инсоляции жилых зданий
3.1. Продолжительность инсоляции в жилых зданиях должна быть обеспечена не менее чем в одной комнате 1 - 3-комнатных квартир и не менее чем в двух комнатах 4-х и более комнатных квартир.
3.2. В зданиях общежитий должно инсолироваться не менее 60% жилых комнат.
3.3. Допускается прерывистость продолжительности инсоляции, при которой один из периодов должен быть не менее 1,0 часа. При этом суммарная продолжительность нормируемой инсоляции должна увеличиваться на 0,5 часа соответственно для каждой зоны.
3.4. Допускается снижение продолжительности инсоляции на 0,5 часа для северной и центральной зон в двухкомнатных и трехкомнатных квартирах, где инсолируется не менее двух комнат, и в многокомнатных квартирах (четыре и более комнаты), где инсолируется не менее трех комнат, а также при реконструкции жилой застройки, расположенной в центральной, исторической зонах городов, определенных их генеральными планами развития.

7. Расчет продолжительности инсоляции
7.1. Расчет продолжительности инсоляции помещений и территорий выполняется по инсоляционным графикам с учетом географической широты территории, утвержденным в установленном порядке.
7.2. Инсоляционный график, разработанный для определенной географической широты, может применяться для расчета продолжительности инсоляции в пределах +/- 2,5 град.
7.3. Расчет продолжительности инсоляции помещений на весь период, установленный в п. 3.1, проводится на день начала периода (или день его окончания):
- для северной зоны (севернее 58 град. с.ш.) - 22 апреля или
22 августа;
- для центральной зоны (58 град. с.ш. - 48 град. с.ш.) - 22
марта или 22 сентября;
- для южной зоны (южнее 48 град. с.ш.) - 22 февраля или 22
октября.
7.4. Расчет продолжительности инсоляции помещений выполняется в расчетной точке, которая определяется с учетом расположения и размеров затеняющих элементов здания (рис. 1 - 4).
7.5. При расчете продолжительности инсоляции участка территории принимается расчетная точка, которая расположена в центре инсолируемой половины участков территории.
7.6. В расчетах продолжительности инсоляции не учитывается первый час после восхода и последний час перед заходом солнца для районов южнее 58 град. с.ш. и 1,5 часов для районов севернее 58 град. с.ш.
7.7. Допускаемая погрешность метода определения продолжительности инсоляции по инсоляционным графикам может составлять не более +/- 10 минут.
7.8. Определение продолжительности инсоляции проводится в следующей последовательности:
- на плане и вертикальном разрезе помещения определяют горизонтальные и вертикальные инсоляционные углы светопроема и расчетную точку "В" помещения в плане (рис. 5);
- на генплане участка застройки определяют положение расчетной точки помещения (рис. 1 - 4);
- центральную точку "О" инсоляционного графика совмещают с расчетной точкой "В" помещения;
- инсоляционный график ориентируют по сторонам горизонта;
- отмечают расчетную высоту противолежащего здания по условному масштабу высот зданий на инсоляционном графике;
- по инсоляционному графику определяют продолжительность инсоляции помещения в пределах горизонтальных и вертикальных инсоляционных углов светового проема. При этом продолжительность суммарной инсоляции равна сумме часов по графику в пределах углов ABF и EBD (рис. 5).

Правда, боюсь, что самостоятельно здесь не разобраться - нужно привлекать специалиста для расчета инсоляции либо можно попробовать обратиться к проектировщику нашего комплекса - возможно, у него есть инфо о том, какие из апартаментов удовлетворяют нормам инсоляции, применяемым к жилым помещениям.

[maxed]

maxed,
спасибо за выложенную инфу! предложение очень заманчивое, но в моем случае вопрос в том, насколько специалисты по инсоляции могут подвести под нормы апартамент с окнами исключительно на Береговой проезд (2А), то есть на СЗ. если шансы есть, то с удовольствием поучаствую в пилоте или позже.

Интересует вопрос - если я по WEB камере вижу что сейчас прямое солнце светит 4 часа в сутки в окна по большей стене апартамента то можно без расчетов точно сказать что выполняются нормы инсоляции? этаж не очень высокий.

1. вы должны быть так уверены и в зимний период
2. для перевода должен быть не ваше мнение а документ специалиста с лицензией (СРО)
3. еще не завершено строительство - возможно после завершения затеняющие факторы поднимут по высоте (например сейчас повышают этажность корпуса 1 во второй очереди)

[Ser]

1. вы должны быть так уверены и в зимний период
2. для перевода должен быть не ваше мнение а документ специалиста с лицензией (СРО)
3. еще не завершено строительство - возможно после завершения затеняющие факторы поднимут по высоте (например сейчас повышают этажность корпуса 1 во второй очереди)

Понятно дело что потребуется документ, сейчас чисто для себя хотя бы определится проходит или нет инсоляция.
Маловероятно что высота во второй очереди будет влияющей на корпус 2А.

[Ритуза]

Подготовил стандартных пакет доков включая техническое заключение с расчетам по инсоляции, получим право установку на квартиры после передачи нам Застройщиком квартир и бегом в департамент они должны по пакету доков вынести решение о переводе... Хочу начать со своего варианта, как только добью свой вариант , смогу на своем примере оказывать услугу.... вам, за скромные 5% генподряда))))))))
В пакете для департамента конечно должны быть еще заключения мосжилинспекции по проекту перепланировки сделанному заранее)))

А какие документы нужны для перевода?

[BOTiKi]

1. вы должны быть так уверены и в зимний период
2. для перевода должен быть не ваше мнение а документ специалиста с лицензией (СРО)
3. еще не завершено строительство - возможно после завершения затеняющие факторы поднимут по высоте (например сейчас повышают этажность корпуса 1 во второй очереди)

Понятно дело что потребуется документ, сейчас чисто для себя хотя бы определится проходит или нет инсоляция.
Маловероятно что высота во второй очереди будет влияющей на корпус 2А.

На ряд квартир влияет.

[Rada]

А какие документы нужны для перевода?

Перечень документов можно посмотреть вот здесь: http://mgi.mos.ru/pereplanirovka/info/documents.php

К сожалению, процесс перевода помещения из нежилого в жилое ни в одном правовом акте не описан «от и до» (как не федеральном уровне, так и на уровне Москвы), ну либо я не нашла.

Для себя поняла процесс перевода следующим образом (поправляйте меня, если не права, - буду корректировать):

1) Необходимо обратиться к проектировщику нашего здания за сведениями, какие из апартаментов соответствуют нормам, предъявляемым к жилым помещениям.
Требования к жилым помещениям установлены разделом 2 Положения о признании помещения жилым…, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47.
Если возникает понимание, что помещение соответствует нормам, а также при условии отсутствия обременения права собственности (при ипотеке – залог апартамента), можно приступать к следующему этапу.
Кстати дом, в котором находится переводимое помещение, должен быть жилым многоквартирным (жилым).

2) Заказать у проектировщика проект переустройства нежилого помещения в жилое.
Этот проект должен содержать все мероприятия, которые должны быть выполнены в процессе переустройства для приведения апартамента в соответствие нормам, предъявляемым к жилым помещениям (в т.ч. звукоизоляция, электрика, вентиляция, вода, отопление).
Логично предположить, что проект нужно заказывать до того, как вы собираетесь делать ремонт.
Для себя не совсем понимаю, каким образом должны взаимодействовать дизайнер и проектировщик (дизайн и проект должны соответствовать друг другу).

3) Далее нужно согласовать проект в госорганах.
Я нашла нормативное требование о согласовании проекта только с Управлением Роспотребнадзора по административному округу города Москвы (Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП), однако по факту скорее всего потребуется согласование и с иными госорганами.
Думаю, что можно попробовать на эту тему проконсультироваться у проектировщика. В идеале было бы хорошо, если бы проект согласовывался проектировщиком с госорганами самостоятельно, однако это может быть дорого.

4) Где-то параллельно можно проводить мероприятия, связанные с регистрацией права собственности на апартамент (т.к. свидетельство о праве собственности подается в составе документов на перевод апартамента в жилое помещение).

5) После выполнения всех мероприятий подаем документы в Мосжилинспекцию, которая в течение 45 дней должна их рассмотреть и выдать документ, подтверждающий принятие решения о переводе нежилого помещения в жилое при условии проведения переустройства.

6) Далее выполняется ремонт в соответствии с согласованным проектом. Работы, производство которых требует соответствующего допуска, должны осуществляться организацией, имеющей такой допуск.
В ходе выполнения работ проектировщик должен осуществлять контроль (т.е. придется отдельно заключать с проектировщиком договор на осуществление авторского надзора), проверять скрытые работы до их закрытия и подписывать акты на скрытые работы. Также должен вестись журнал производства работ.

7) По итогам выполнения всех работ обращаемся в Мосжилинспекцию, которая в течение 10 дней формирует комиссию и оформляет акт о завершенном переустройстве. Акт приемочной комиссии направляется Мосжилинспекцией в Росреестр и является основанием для использования помещения в качестве жилого.

[Ритуза]

А кто проектировщик здания по 1-й очереди? И кто-то обращался к ним по пункту 1 и 2.
Предоставляют ли они такую информацию?
Проект переустройства нежилого помещения в жилое обязательно ли заказывать у проектировщика здания?

Усилия по переводу лучше объединять

[Rada]

А кто проектировщик здания по 1-й очереди? И кто-то обращался к ним по пункту 1 и 2.
Предоставляют ли они такую информацию?

На сколько я понимаю, обращаться нужно либо в Архитектурное бюро "Бюро 500" либо в ООО "МБ-Проект Бюро".
У меня пока не было времени с ними связаться и обсудить возможность получения информации, равно как и возможность заказать проект, включая цену вопроса.

Проект переустройства нежилого помещения в жилое обязательно ли заказывать у проектировщика здания?

Не обязательно, главное чтобы у проектировщика были свидетельства о допуске, выданные СРО.
Но кто лучше знает собственное здание, чем его автор? И потом если я правильно помню, если проект разрабатывает другой проектировщик (не автор здания), то его нужно будет согласовывать с автором. Поэтому, на мой взгляд, проще сразу к автору за проектом обратиться.

[Rada]

Усилия по переводу лучше объединять

Не знаю, будет ли вообще кому-то интересен перевод, поскольку по мне так это все дорого (разработка проекта, авторский надзор, услуги по согласованию проекта, выполнение ремонта специализированной организацией), долго (особенно если проект будет возвращаться на доработку, и все это время невозможно будет начать ремонт), нет 100 %-тной гарантии положительного исхода, а для ипотечников - попросту невозможно.
Читала примеры перевода правда из жилого в нежилое, люди писали, что по 5 лет перевести не могут, т.к. от них постоянно требуют доработать проект. Некоторые, потратив кучу денег и сил просто отказывались от затеи.

[vorrrona]

А кто проектировщик здания по 1-й очереди? И кто-то обращался к ним по пункту 1 и 2.
Предоставляют ли они такую информацию?

На сколько я понимаю, обращаться нужно либо в Архитектурное бюро "Бюро 500" либо в ООО "МБ-Проект Бюро".
У меня пока не было времени с ними связаться и обсудить возможность получения информации, равно как и возможность заказать проект, включая цену вопроса.

с проектировщиком нет смысла связываться. все что они спроектировали уже принадлежит Закзачику в лице МР-групп. Так что обращаться нужно будет в Управляющую компанию ну или напрямую в МР. Проектировщик никогда не выдаст результат своей работы 3 лицу.

[Rada]

с проектировщиком нет смысла связываться. все что они спроектировали уже принадлежит Закзачику в лице МР-групп. Так что обращаться нужно будет в Управляющую компанию ну или напрямую в МР. Проектировщик никогда не выдаст результат своей работы 3 лицу.

Вполне вероятно, что так оно и есть. Надо звонить, узнавать, разбираться.

[maxed]

А кто проектировщик здания по 1-й очереди? И кто-то обращался к ним по пункту 1 и 2.
Предоставляют ли они такую информацию?

На сколько я понимаю, обращаться нужно либо в Архитектурное бюро "Бюро 500" либо в ООО "МБ-Проект Бюро".
У меня пока не было времени с ними связаться и обсудить возможность получения информации, равно как и возможность заказать проект, включая цену вопроса.

с проектировщиком нет смысла связываться. все что они спроектировали уже принадлежит Закзачику в лице МР-групп. Так что обращаться нужно будет в Управляющую компанию ну или напрямую в МР. Проектировщик никогда не выдаст результат своей работы 3 лицу.

ничего подобного!
при перепланировке, переводе и других действиях
обязательно необходимо новый проект согласовать с авторами проекта! либо заказать проект у авторов...
правда обычно им это вообще не интересно...если очень не заинтересуешь...

[vorrrona]

ничего подобного!
при перепланировке, переводе и других действиях
обязательно необходимо новый проект согласовать с авторами проекта! либо заказать проект у авторов...
правда обычно им это вообще не интересно...если очень не заинтересуешь...

зависит от договора между МР-групп и проектировщиком - как у них было прописано передача IP rights. Скорее всего все исключительные права переданы Заказчику, у проектировщика остается только неотчуждаемые авторские права. В любом случае владелец этого проекта уже МР, а не проектировщик, соответсвенно начинать стоит именно с МР.

[Rada]

Ну так вы же о разных вещах говорите, вот и не понимаете друг друга ))
vorrrona говорит о получении информации о том, какой апартамент соответствует нормам (эта инфа может быть у МР, я с этим согласна), а maxed говорит о том, что проект должен готовиться (согласовываться) именно проектировщиком (что тоже верно)!

[Ритуза]

Получается, что застройщик не сможет перевести проданные апартаменты в квартиры по умолчанию, и на чудо надеяться не стоит?

[Rada]

Получается, что застройщик не сможет перевести проданные апартаменты в квартиры по умолчанию, и на чудо надеяться не стоит?

Может быть прозвучит пессимистично, но по мне так странно надеяться на чудо / застройщика / "авось" / Вселенную и т.п. Мы вроде раньше обсуждали, что не может застройщик перевести весь объем апартаментов в квартиры, поскольку есть требования по соц инфраструктуре (кстати эти требования не действуют, если собственник в уже построенном доме меняет назначение помещения самостоятельно). И потом у застройщика нет иных обязательств по договору ДУ как передать участнику долевого строительства апартамент (т.е. нежилое помещение) - так почему мы должны ожидать, что застройщик в итоге передаст покупателю жилое помещение?